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钱慧云律师 钱慧云律师法学、中文双学位,中共党员,现任北京市百瑞律师事务所合伙人、律所管理委员会负责人,事务所家事法律事务部主任。同时担任北京市律师协会申请律师执业人员管理考核工作委员会委员,北京市律师协会婚姻家庭委员会委员,北... 详细>>

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律师姓名:钱慧云律师

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成功案例

住房限购政策下借名登记购房行为效力及纠纷处理原则

  【导读】近年来,随着限购政策、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出台,实际购买人出于自身利益考量,为规避限购政策、住房保障房政策等对购房者主体资格限制,通过借用具备相应购房资格者名义购房,借用他人名义登记房屋所者权。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。由于我国实施不动产所有权登记原则,借名购房行为导致名义上购房人与实际权利人的分离。

  【基本案情

  原告:徐某

  被告:朱某

  2003年10月11日,朱某与北京某房产公司签订经济适用房销售合同,北京某房产公司将北京市石景山区某处xxx号房屋卖与朱某,价款总计208469元。徐某实际交付了房屋全款212670元。房屋交付后由徐某对房屋进行了装修并实际居住至今,朱某从未居住过诉争房屋,物业费等费用一直由朱某缴纳。

  徐某当庭出示协议书一份,其中栽明:徐某买下石景山区某处xxx号房屋,共计金额212670元。由于买房需持有北京市户口,所以徐某女士经朱某女士同意,用朱某女士家的户口买下此房,经朱某女士正式办完房本后,将此房过户给徐某。2003年10月11曰。徐某称,因朱某不会写字,此协议“朱某”名称为朱某女儿张某某所签,对此,朱某不予认可。并提供朱某女儿张某某护照,护照显示,2003年10月11日,张某某未在国内。徐某称,此协议书并非2003年10月11日签署,而是2004年初签署。2003年10月11日时间为倒签。

  徐某主张,因自己没有北京市户口,而朱某具备北京市户口,才能购买此房屋,当时与朱某协商由具有北京市户口的朱某购买此房屋,朱某办理完房本后,将此房过户给徐某。多年来,徐某一直与朱某协商要求过户,朱某总借故拖延,为证明上述主张,徐某提供证人孙某出庭作证。证人孙某当庭证实:原、被告是朋友,确实存在朱某借给徐某身份买房的事情,后经调解,2009年底,朱某要求徐某给付 10万元才把房屋过户给徐某。后徐某筹到了钱,但朱某又反悔,此事未成功。

  【案件焦点

  一是原、被告之间法律关系性质,双方是借名登记购房关系还是房屋买卖合同关系,抑或其他法律关系;二是原、被告之间法律行为的效力认定;三是限购政策下房屋是否能够办理产权转移过户登记。

  【法院裁判要旨

  北京市石景山区人民法院经审理认为:当事人有责任对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,虽通过证人证言证明,徐某与朱某之间存在借名买房的事实,但徐某未举证证明协议书的真实性,故对徐某依据协议书要求过户的诉讼请求,无事实及法律依据,本院不予支持。北京市石景山区人民法院依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:

  驳回徐某的诉讼请求。

  徐某持原审意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为:通过本案査明的事实,可以确定徐某与朱某之间存在借名买房的事实。但由于徐某没有北京市户口,亦不在北京缴纳社会保险,故即使双方之间的借名购房约定有效,根据北京市的限购政策,亦无法为其办理房屋过户手续。综上所述,上诉人的上诉请求缺乏事实依据,本院予以驳回。

  北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  【慧云视点

  此案例中,虽现有证据可以确认原、被告双方存在借名登记购房的事实,但依据北京市住房限购政策的规定,房屋买受人需具备北京市户籍或者在北京缴纳社会保险满一定年限。因此,根据北京市住房限购政策相关规定,原告仍需举证证明其具备涉案房屋的申购资格。由于原、被告双方系规避房屋限购政策的借名买房法律关系,而不是一般房屋买卖法律关系。因住房限购政策具有公共政策的性质,对合法有效借名登记购房合同能否继续履行造成重大影响。对合法借名登记购房行为发生后由于住房限购政策的实施致使借名人无法办理房屋过户登记的,应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人可以要求解除合同。对于借名人要求登记人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查借名人具备“京十五条”规定的购房资格的,可以支持借名人办理房屋过户登记;不具备资格的,当事人可以变更诉讼请求,即要求解除合同,当事人坚持要求继续履行的,其诉讼请求被驳回。



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